地域で暮らす方の土地、家の不動産でのご相談がありました。秘密厳守が絶対でのご相談なので、個別の事例紹介はできませんが、昨今の民法・不動産登記法の改正(所有者不明土地関連法)により、お手持ちの財産を守るために知るべき概要について、考えておくべきことについて取り上げます。

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とはいえ法改正の内容は、様々解説されたり、研修などで学んではいますが、実際の運用や様々なケースへの対応は、正直多くの経験値も持ち合わせません。　事例から起きたことから今の法制度が目指す方向に照らし合わせることにより、学んでいくこととします。

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ご両親が長く住み続けた土地と家について、父親名義の不動産を死亡による相続について、母親がそのまま住み続け、子供もとしてもことさらに手続きするより、平穏な生活をそっとしておいてやる方が、と思い何の手続きも行っていません。というケース　令和６年４月１日からは、そのままではいかなくなります。細かな経過措置なども決められていますが、まずは相続登記が3年以内に義務化されるということを念頭に個々の対応については、そのまま放置はできなくなります。お母さん、子供たちが話し合いをする必要が生まれたということになりました。

家族間の関係性にもより様々ですが、ことさらな話というのは、タイミングが見つけにくいものです。ただそうした状況をそのままにしておいたための悲劇も生まれる場合があります。家族のいずれかが不測の事態となった場合もその一つです。新たな相続が発生した場合家族への思いやりから生まれた善意が善意でなくなる可能性があります。又ついついそのまま代替わりが進んでから話を切り出すことは、思わぬハードルが立ちはだかる可能性も起こりやすいことがあります。売却相談を頂くとき、あらかじめこのことを知って備えておいて頂きたいことです。法改正は、そうした弊害が健全な財産の保全や活用を妨げない為に行われるものとして前向きにとらえたいものです。

同じようなケースで、登記の名義人がさかのぼった曾祖父にあたる人であったり、もっと昔の名前の登記がそのままの不動産をを売却できますか? というご相談。これまでは、戸籍をたどって視も知らない人を探し出し手続きをまとめることを強いられていました。そのうえで売却についての承諾なりの話となると様々な理由や、思惑が交錯する状況が売却を阻む状況がありました。そんな中で相続登記の義務化が原則として、３年以内となると、売却については、ますます困難な状況と言えます。

そこで法改正では、一旦相続人申請登記というあらたな登記を以て３年以内の申請義務を果たしたとみなされるという制度が出てきました。これで売却ができるかというと、新たな制度の運用例もなく、いささか疑問点も浮かび上がります。３年以内の相続登記義務は果たされたとみなされるものの売却することについては、法定相続が前提として協議することになることは、実際の場合では問題を複雑化するのでは? という疑問がわいています。　これについては、運用事例や、解説書の様々な事例にあてはめて私のなかでは、もう少し研究の余地が残っています。

これらであっても、ほんの基本的相談事例になります。　個々のケースをしっかりご相談頂き、大切な財産を活かして引き継ぐ売却に備えてご一緒に対応していきたいところです。